En outre, la loi n° 7409 portant modification de la loi sur la profession d’avocat et du Code turc des obligations, publiée au Journal officiel n° 31863 du 11 juin 2022, a ajouté au CO un article transitoire instaurant une limitation supplémentaire du taux d’augmentation des loyers d’habitation pour la nouvelle période de bail. Selon cette disposition, l’augmentation du loyer applicable aux périodes de bail renouvelées entre le 11.06.2022 et le 01.07.2023 ne peut excéder 25 % du loyer de la période précédente. Si le taux de variation de l’indice des prix à la consommation calculé selon les moyennes sur douze mois de l’année de bail précédente est inférieur à 25 %, c’est ce taux qui s’applique. En revanche, en raison du caractère relativement impératif de la disposition, si le taux prévu au contrat est inférieur à ces taux, c’est le taux contractuel qui s’applique.
Dans les relations de bail d’habitation et de locaux commerciaux couverts, qui relèvent par essence d’une branche sociale du droit, le législateur a limité les augmentations annuelles du loyer, par exception au principe de la liberté contractuelle. Cette limitation repose sur l’idée que, dans ces baux, le locataire se trouve le plus souvent en position de faiblesse et a besoin de protection.
Cette réglementation, qui protège essentiellement le locataire, peut parfois s’avérer inéquitable compte tenu des conditions économiques actuelles, de la hausse de la demande de logements locatifs, de la baisse de l’offre et de l’inflation. C’est précisément pour cette raison que le législateur a prévu, à l’article 344/3 du CO, une exception à ce plafond :
« Indépendamment de tout accord des parties à ce sujet, dans les baux d’une durée supérieure à cinq ans ou renouvelés après cinq ans, ainsi qu’à l’issue de chaque période de cinq ans suivante, le loyer applicable à la nouvelle année de bail est fixé équitablement par le juge en tenant compte du taux de variation de l’indice des prix à la consommation calculé selon les moyennes sur douze mois, de l’état de la chose louée et des loyers comparables. … »
Ainsi, dans les baux d’une durée supérieure à cinq ans ou renouvelés après cinq ans, il est possible de demander au juge, par une action en fixation du loyer, de fixer à nouveau le loyer applicable à la nouvelle année de bail.
L’article 345 du Code régit quant à lui le délai d’introduction de l’action et l’effet du jugement. Selon cette disposition, l’action en fixation du loyer peut être introduite à tout moment. Toutefois, pour que le loyer fixé par le tribunal s’applique à compter du début de la nouvelle période de bail, certaines conditions doivent être remplies : soit l’action doit être introduite au plus tard trente jours avant le début de la nouvelle période, soit le bailleur doit avoir notifié par écrit au locataire, dans ce délai, que le loyer sera augmenté. Par ailleurs, si le contrat contient une clause prévoyant l’augmentation du loyer pour la nouvelle période, le loyer fixé par le tribunal dans une action introduite jusqu’à la fin de la nouvelle période s’applique également à compter du début de celle-ci.
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