Иск об установлении размера арендной платы

Согласно статье 344/1 Кодекса обязательств Турции № 6098 («КО», «Кодекс»), применяемой к арендной плате по договорам аренды жилых и крытых коммерческих помещений, «соглашения сторон о размере арендной платы на возобновлённые периоды аренды действительны при условии, что они не превышают темп изменения индекса потребительских цен, рассчитанного по двенадцатимесячным средним значениям за предыдущий год аренды. Это правило применяется и к договорам аренды сроком более одного года.» Поскольку эта норма Кодекса является относительно императивной, повышение арендной платы с началом нового периода аренды не может превышать темп изменения индекса потребительских цен по двенадцатимесячным средним значениям за предыдущий год, поэтому условие договора, предусматривающее повышение сверх этого показателя, будет частично недействительным. Соответственно, даже если стороны согласовали более высокий процент повышения, часть, превышающая указанный средний темп изменения, не будет действительной.

Кроме того, Законом № 7409 «О внесении изменений в Закон об адвокатуре и Кодекс обязательств Турции», опубликованным в Официальной газете № 31863 от 11 июня 2022 года, в КО была добавлена временная статья, установившая дополнительное ограничение повышения арендной платы за жильё в новом периоде аренды. Согласно ей повышение арендной платы в периодах аренды, возобновлённых с 11.06.2022 по 01.07.2023, не может превышать 25 % арендной платы предыдущего периода. Если темп изменения индекса потребительских цен по двенадцатимесячным средним значениям за предыдущий год аренды был ниже 25 %, применяется этот показатель. Однако в силу относительно императивного характера нормы, если в договоре аренды установлен более низкий процент, применяется процент, предусмотренный договором.

В отношениях по аренде жилых и крытых коммерческих помещений, по своей сути относящихся к социально ориентированной области права, законодатель в качестве исключения из принципа свободы договора ограничил ежегодное повышение арендной платы. Причиной этого является представление о том, что в таких договорах арендатор, как правило, находится в слабом положении и нуждается в защите.

Это регулирование, применяемое к аренде жилых и крытых коммерческих помещений и в основном защищающее арендатора, с учётом современных экономических условий, роста спроса на арендное жильё, сокращения его предложения и инфляции временами может оказываться несправедливым. Именно поэтому законодатель предусмотрел в статье 344/3 КО исключение из установленного верхнего предела:

«Независимо от того, заключено ли сторонами соглашение по этому вопросу, в договорах аренды сроком более пяти лет или возобновлённых по истечении пяти лет, а также по окончании каждого последующего пятилетнего периода размер арендной платы на новый год аренды справедливо определяется судьёй с учётом темпа изменения индекса потребительских цен по двенадцатимесячным средним значениям, состояния арендованного имущества и аналогичных ставок арендной платы. …»

Таким образом, в договорах аренды сроком более пяти лет или возобновлённых по истечении пяти лет можно, предъявив иск об установлении размера арендной платы, просить суд заново определить арендную плату на новый год аренды.

Статья 345 Кодекса определяет срок предъявления иска и действие решения. Согласно этой норме иск об установлении размера арендной платы может быть предъявлен в любое время. Однако для того, чтобы определённая судом арендная плата применялась с начала нового периода аренды, должны быть соблюдены определённые условия: либо иск должен быть предъявлен не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода, либо арендодатель в пределах этого срока должен письменно уведомить арендатора о повышении арендной платы. Кроме того, если договор содержит условие о повышении арендной платы в новом периоде аренды, арендная плата, определённая судом по иску, предъявленному до окончания нового периода, также применяется с начала этого периода.

Анализ, содержащийся в данной статье, не является юридическим заключением. Никакая ответственность не может быть возложена на Demircioğlu Koçak Bayraktar Attorney Partnership в связи с этим анализом. Мы советуем вам связаться с нашей командой для получения подробной информации и профессиональной поддержки по теме статьи.