Договоры аренды регулируются Четвёртым разделом «Договор аренды» Кодекса обязательств Турции № 6098 («КО») и рассматриваются в трёх частях: (i) общие положения, (ii) аренда жилых и крытых коммерческих помещений и (iii) аренда плодоприносящего имущества. В настоящей статье рассматривается предусмотренное статьёй 347 КО право арендодателя расторгнуть договор аренды жилого или крытого коммерческого помещения путём направления уведомления. Хотя понятия жилого и крытого коммерческого помещения прямо не определены в КО, с учётом позиций доктрины их можно определить следующим образом:
- жилое помещение — сооружение, удовлетворяющее потребности арендатора в проживании и крове и обеспечивающее минимальную защиту от воздействия окружающей среды;
- крытое коммерческое помещение — сооружение с перекрытием и ограждением, в котором осуществляется коммерческая или производственная экономическая деятельность.
Следует отметить, что согласно статье 339 КО специальные положения об аренде жилых и крытых коммерческих помещений не применяются к аренде недвижимости, предназначенной по своему характеру для временного пользования, на срок шесть месяцев и менее.
Права арендодателя на прекращение договора аренды жилого или крытого коммерческого помещения существенно ограничены. В этой связи — за исключением случаев прекращения договора аренды в судебном порядке — единственной возможностью арендодателя расторгнуть договор в связи с истечением его срока является статья 347 КО. В этой норме законодатель предусмотрел различное регулирование для срочных и бессрочных договоров.
Срочные договоры аренды жилых и крытых коммерческих помещений продлеваются на один год на тех же условиях, если арендатор не уведомит о расторжении не менее чем за пятнадцать дней до истечения срока. Этот пятнадцатидневный срок является относительно императивным, и стороны могут согласовать более короткие сроки в пользу арендатора. Арендодатель же может расторгнуть договор только по истечении десятилетнего периода продления при условии письменного уведомления не менее чем за три месяца до окончания каждого последующего года продления. Особо следует подчеркнуть, что уведомление должно быть получено арендатором не менее чем за три месяца.
Порядок исчисления срока, по истечении которого арендодатель может воспользоваться правом на расторжение, является в доктрине спорным. Чтобы следовать буквальному толкованию закона и свести к минимуму риски на практике, предпочтительно исчислять период продления с даты окончания срочного договора аренды. Кроме того, дату, с которой арендодатель может реализовать право на расторжение, можно определить, прибавив к окончанию десятилетнего периода продления ещё один «последующий год». Иными словами, арендодатель может воспользоваться правом на расторжение только по окончании [срока договора аренды + десятилетнего периода продления + одного последующего года] и при условии письменного уведомления не менее чем за три месяца до окончания соответствующего года продления.
В отношении бессрочных договоров аренды жилых и крытых коммерческих помещений статья 347/2 КО предусматривает: «… арендатор в любое время, а арендодатель — по истечении десяти лет с начала аренды — могут прекратить договор путём уведомления о расторжении в соответствии с общими положениями.» Как видно, в отличие от срочных договоров, здесь десятилетний срок исчисляется с начала основного договора аренды, а расторжение в силу отсылки к общим положениям осуществляется в соответствии со статьями 328 и 329 КО. Кроме того, согласно статье 348 КО уведомления о расторжении бессрочных договоров аренды жилых и крытых коммерческих помещений должны направляться в письменной форме.
Анализ, содержащийся в данной статье, не является юридическим заключением. Никакая ответственность не может быть возложена на Demircioğlu Koçak Bayraktar Attorney Partnership в связи с этим анализом. Мы советуем вам связаться с нашей командой для получения подробной информации и профессиональной поддержки по теме статьи.